토지소유 불평등과 불로소득

김유선(한국노동사회연구소 소장)

<요약>

1. 행정자치부가 금년 7~8월에 발표한 ‘개인별, 세대별 토지소유 현황’ 자료를 사용하여 지니계수를 추정한 결과, 토지소유 지니계수는 0.75~0.92에 이르고 있다. 2004년 소득분배 지니계수가 도시근로자가구는 0.31, 전국가구는 0.34임을 감안할 때, 토지소유 불평등이 극단적으로 심하다는 것을 알 수 있다.

[표] 개인별, 가구별 토지소유 분포와 지니계수

		상위1%	상위5%	상위28.7%	상위59.6%	지니계수
개인	면적기준	51.5%	82.7%	100.0%		0.9235
	땅값기준	37.8%	67.9%	100.0%		0.8882
가구	면적기준	34.1%	62.8%		100.0%	0.8059
	땅값기준	26.9%	51.2%		100.0%	0.7468

자료: 행정자치부

2. 건설교통부가 금년 8월에 발표한 ‘연도별 공시지가 합산액’ 자료를 분석한 결과, 1992년부터 2002년까지 11년 동안 땅값총액은 275조원 증가한데 비해, 2003년부터 2005년까지 3년 동안 땅값총액은 822조원 증가했고, 이 가운데 수도권과 대전․충남권의 땅값총액은 668조원(81.3%) 증가했다. 따라서 최근 땅값폭등은 노무현 정부 출범 이후, 수도권과 대전․충남권이 주도했다고 결론지을 수 있다. 2005년 땅값상승에 따른 불로소득은 346조원으로, 2004년 한 해 동안 1천 4백만 노동자에게 지급한 임금총액 342조원을 상회하고 있다.

[그림] 땅값상승에 따른 불로소득과 임금총액 비교(단위:조원)

I. 토지소유 불평등

1. 개인별 토지소유 불평등

전체 인구 4,871만 명 중 토지(사유지) 소유자는 1,397만 명(28.7%)으로, 3,475만 명(70.3%)이 땅 한 평 갖고 있지 않다. 면적 기준으로는 상위 1%가 전체 사유지의 51.5%, 상위 5%가 82.7%를 소유하고, 땅값 기준으로는 상위 1%가 37.8%, 상위 5%가 67.9%를 소유하고 있다.

[표1] 개인별 토지소유 분포

	인구 수		면적		금액
	분포	만 명	km2	분포	조원	%
토지 소유	상위 1%	49	29,165	51.5%	433	37.8%
	상위 2%	97	37,018	65.3%	566	49.4%
	상위 3%	146	41,602	73.4%	656	57.3%
	상위 5%	244	46,847	82.7%	777	67.9%
	상위10%	487	51,795	91.4%	945	82.5%
	상위20%	974	52,901	93.4%	1,082	94.5%
	상위29%	1,397	56,661	100.0%	1,145	100.0%
무소유	71%	3,475	0	0.0%	0	0.0%
전체	100%	4,871	56,661	100.0%	1,145	100.0%

자료: 행정자치부, 토지소유 현황, 2005.7.7

[그림1]은 [표1]에서 로렌츠곡선을 유도한 것이다. 로렌츠곡선 L1(면적기준)과 L2(금액기준) 모두 완전불평등선(OAO')에 근접하는 등, 개인별 토지소유 불평등이 극심하다. [그림1]의 로렌츠곡선에서 지니계수를 계산하면, 면적 기준으로는 0.9235, 금액 기준으로는 0.8882이다.

[그림1] 개인별 토지소유 로렌츠곡선

[참고] 로렌츠곡선(Lorenz Curve)과 지니계수(Gini Coefficient)

로렌츠곡선은 개인이 소유하고 있는 토지의 크기대로 순서를 매긴 뒤, 가로축에는 토지가 없는 사람부터 시작해서 개인을 누적해가고, 세로축에는 그들의 토지를 누적해 감으로써 그려진 하나의 곡선이다. [그림1]에서 로렌츠곡선은 원점 O에서 출발하여 토지를 소유하고 있지 않은 사람이 먼저 나오고, 맨 마지막에 가장 많이 가진 사람이 나옴으로써 점 O'에서 곡선이 끝난다. 예컨대 로렌츠곡선 L2(금액기준)에서 점 a는 하위 90% 계층이 전체 토지의 17.5%밖에 갖고 있지 않음을 보여준다. 통상적으로 10분위 또는 100분위분배율을 알면 로렌츠곡선을 유도할 수 있다. [표1]에서 하위 71%, 80%, 90%, 95%, 97%, 98%, 99% 계층의 토지소유 누적분포를 구한 뒤 로렌츠곡선을 유도했다. 로렌츠곡선이 대각선(L0)에 가까울수록 토지분배가 평등하고 대각선에서 멀리 떨어져 있을수록 불평등하다.

지니계수는 OL1O' 또는 OL2O'의 면적을 삼각형 OAO'의 면적으로 나눈 것으로, 로렌츠곡선이 완전평등선(OO' 또는 L0)에 가까울수록 지니계수는 작아지고, 완전불평등선(OAO')에 가까울수록 지니계수는 커진다. 지니계수가 취할 수 있는 값은 0(완전평등선의 경우)과 1(완전불평등의 경우) 사이이다.

2. 가구별 토지소유 불평등

전체 1,777만 가구 중 토지(사유지) 소유가구는 1,060만 가구(59.6%)로, 717만 가구(40.4%)가 땅 한 평 갖고 있지 않다. 면적 기준으로는 상위 1%가 전체 사유지의 34.1%, 상위 5%가 62.8%를 소유하고, 땅값 기준으로는 상위 1%가 26.9%, 상위 5%가 51.2%를 소유하고 있다.

[표2] 가구별 토지소유 분포

	가구 수		면적		금액
	분포	만 가구	km2	%	조원	%
토지 소유	상위 1%	18	19,342	34.1	307.5	26.9
	상위 2%	36	25,754	45.5	412.0	36.0
	상위 3%	53	29,999	52.9	483.9	42.3
	상위 5%	89	35,600	62.8	586.0	51.2
	상위10%	178	42,850	75.6	742.6	64.9
	상위20%	355	47,968	84.7	905.5	79.1
	상위60%	1,060	56,661	100.0	1,144.8	100.0
무소유	40%	717	0	0.0	0.0	0.0
전체	100%	1,777	56,661	100.0	1,144.8	100.0

자료: 행정자치부, 세대별 토지보유 현황, 2005.8.29

[그림2]는 [표2]에서 로렌츠곡선을 유도한 것이다. 로렌츠곡선 L1(면적기준)과 L2(금액기준) 모두 완전불평등선(OAO')에 근접하는 등, 가구별 토지소유 불평등이 극심하다. [그림2]의 로렌츠곡선에서 지니계수를 계산하면, 면적 기준으로는 0.8059, 금액 기준으로는 0.7468이다.

[그림2] 가구별 토지소유 로렌츠곡선

II. 땅값상승과 불로소득

공시지가 기준으로 땅값 총액은 1991년 1,079조원에서 2005년 2,176조원으로 2배 증가했다. 1992년부터 2002년까지 11년 동안 땅값총액은 275조원(25.5%) 증가한데 비해, 2003년부터 2005년까지 3년 동안 땅값총액은 822조원(60.7%) 증가했다. 노무현 정부 출범 이후 부동산 투기가 극성을 부리고 있는 것이다.

땅값상승에 따른 불로소득은 2003년 191조원(14.1%), 2004년 284조원(18.4%), 2005년 346조원(18.9%)으로 매년 증가하고 있다. 이에 따라 2005년 땅값상승에 따른 불로소득(346조원)은 2004년 한 해 동안 1천 4백만 노동자에게 지급한 임금총액(한국은행 피용자보수총액) 342조원을 넘어서고 있다.

[그림3] 연도별 땅값 총액 추이(1991~2005년, 공시지가 기준, 조원)

지난 3년 동안 땅값상승에 따른 불로소득 822조원을 시도별로 살펴보면, 경기(306조원), 서울(266조원), 충남(41조원), 인천(39조원), 대전(16조원) 순으로, 수도권과 대전충남권이 전체의 81.3%(668조원)을 차지하고 있다. 땅값상승률은 경기(106%), 충남(81%), 서울(67%), 인천(59%), 대전(52%) 순으로, 수도권과 대전충남권이 최근 땅값상승을 주도했다.

[표3] 시도별 땅값총액과 증가액, 증가율

	땅값총액(조원)				증가액(조원)				증가율(%)
	2002	2003	2004	2005	02-3	03-4	04-5	02-5	02-3	03-4	04-5	02-5
전국	1,355	1,546	1,830	2,176	191	284	346	822	14.1	18.4	18.9	60.7
서울	395	497	587	661	102	90	74	266	25.9	18.0	12.6	67.3
부산	96	101	106	113	4	6	6	16	4.6	5.5	6.1	17.1
대구	60	62	66	71	2	4	5	11	2.9	6.3	8.1	18.2
인천	66	77	90	104	11	13	14	39	17.5	16.5	15.9	58.7
광주	33	34	37	38	1	3	1	5	2.4	8.5	3.1	14.6
대전	30	32	40	46	1	9	6	16	4.6	27.5	14.0	52.0
울산	25	26	28	31	1	2	3	6	4.2	8.4	9.7	23.9
경기	288	342	439	594	54	96	155	306	18.8	28.2	35.3	106.0
강원	37	38	45	53	1	7	8	16	2.3	17.9	18.3	42.8
충북	35	37	43	50	2	6	7	15	4.8	16.1	17.4	42.8
충남	52	55	70	95	3	15	24	42	5.5	27.3	34.9	81.1
전북	41	42	47	51	1	5	4	10	1.4	11.8	9.0	23.6
전남	43	44	51	56	1	6	5	13	2.8	14.6	10.0	29.6
경북	62	64	72	85	2	8	12	22	3.3	12.6	16.8	35.8
경남	68	72	83	101	3	11	18	32	4.9	15.9	21.2	47.3
제주	22	23	26	29	2	3	3	7	7.4	13.0	9.7	33.1

자료: 건설교통부, 연도별 공시지가 합산액, 2005.8.3